Entenda as diferenças entre multipropriedade e Vacation Club, saiba o que diz a legislação brasileira sobre esses modelos e conheça as regras de arrependimento, cancelamento e distrato.
Comprar uma experiência de férias, adquirir uma fração imobiliária ou participar de um programa de hospedagem são decisões que envolvem planejamento e, principalmente, informação.
Por isso, antes de assinar um contrato de multipropriedade ou Vacation Club, é natural ter dúvidas. Esse modelo é regulamentado no Brasil? Qual é a diferença entre comprar uma fração de um imóvel e adquirir pontos para utilizar em hospedagens? E, se eu mudar de ideia, posso desistir?
A resposta começa pela legislação brasileira.
A Lei nº 13.777/2018 criou regras específicas para o regime de multipropriedade imobiliária e incorporou o instituto ao Código Civil. A legislação define a multipropriedade como um regime de condomínio em que cada proprietário possui uma fração de tempo que lhe permite usar e desfrutar, com exclusividade e de forma alternada, do imóvel.
Isso significa que a multipropriedade não é uma venda informal ou um modelo sem respaldo jurídico. Ela possui previsão legal própria, regras de utilização, administração, transferência e direitos dos multiproprietários.
Mas existe uma diferença importante: multipropriedade imobiliária e Vacation Club não são necessariamente a mesma coisa.
O que é multipropriedade imobiliária?
Na multipropriedade, o consumidor adquire direitos relacionados a uma fração de tempo de um imóvel, dentro de um regime jurídico próprio.
Na prática, um mesmo imóvel pode ter diferentes multiproprietários, cada um com seu período de utilização. A lei garante ao multiproprietário, entre outros direitos, usar e gozar do imóvel durante o período correspondente à sua fração de tempo, além de permitir, observadas as regras legais e contratuais, ceder, alienar ou onerar essa fração.
É justamente essa característica que diferencia a multipropriedade de uma simples reserva de hotel.
Existe uma relação jurídica com o imóvel e uma organização condominial própria. A Lei 13.777/2018 também estabelece que a multipropriedade deve observar suas disposições específicas e, de forma subsidiária, outras normas do Código Civil, da legislação de incorporações e do Código de Defesa do Consumidor.
E o que é Vacation Club?
O termo Vacation Club costuma ser utilizado para designar programas voltados ao planejamento e à utilização de hospedagens e experiências de férias.
Dependendo do empreendimento e do contrato, o consumidor pode adquirir créditos, pontos, diárias ou direitos de utilização em determinada rede ou conjunto de hotéis e resorts.
Por isso, não é correto afirmar que todo Vacation Club seja automaticamente uma multipropriedade.
Essa distinção é fundamental.
Na multipropriedade, o objeto central é uma fração de tempo vinculada a um imóvel, dentro do regime previsto no Código Civil. No Vacation Club, o objeto contratado pode ser um direito de utilização de serviços, hospedagens ou um sistema de pontos.
É o contrato que deve deixar claro exatamente o que está sendo adquirido, quais são as regras de utilização, os prazos, as taxas, as condições de renovação e as hipóteses de cancelamento.
Em outras palavras: antes de avaliar se determinado contrato é vantajoso, é preciso entender qual produto está sendo efetivamente contratado.
A legislação protege o consumidor?
Sim. Além das normas específicas aplicáveis à multipropriedade, as relações de consumo estão sujeitas ao Código de Defesa do Consumidor (CDC) quando presentes os requisitos da relação de consumo.
O próprio regime legal da multipropriedade prevê a aplicação subsidiária do CDC.
Isso traz uma série de garantias ao consumidor, incluindo o direito à informação adequada e clara sobre o produto ou serviço contratado e a proteção contra cláusulas abusivas.
O CDC também determina que os contratos de consumo não obrigam o consumidor quando não lhe é dada oportunidade de conhecer previamente seu conteúdo ou quando a redação dificulta a compreensão de seu sentido e alcance.
Por isso, um contrato bem estruturado deve apresentar de forma transparente aquilo que o consumidor está adquirindo e as obrigações assumidas pelas partes.
Direito de arrependimento: quando o consumidor pode desistir?
Uma das principais dúvidas de quem assina um contrato de férias ou de aquisição imobiliária está relacionada ao chamado direito de arrependimento.
O artigo 49 do Código de Defesa do Consumidor estabelece que o consumidor pode desistir do contrato no prazo de 7 dias, contados da assinatura ou do recebimento do produto ou serviço, quando a contratação ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio. Nesse caso, os valores eventualmente pagos durante o prazo de reflexão devem ser devolvidos de imediato e monetariamente atualizados.
No mercado imobiliário, a legislação também determina que os contratos firmados em estandes de vendas ou fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial informem sobre a possibilidade de exercício do direito de arrependimento previsto no artigo 49 do CDC.
É importante, porém, não confundir direito de arrependimento com distrato.
O direito de arrependimento é uma hipótese legal específica, sujeita aos requisitos e ao prazo previstos na legislação.
Já o distrato é o desfazimento do contrato por acordo entre as partes ou, conforme o caso, a resolução do vínculo contratual de acordo com as regras aplicáveis.
Depois de ultrapassado o prazo de arrependimento, isso não significa necessariamente que toda e qualquer possibilidade de encerramento do contrato desapareça. Significa que a situação deverá ser analisada conforme o tipo de contrato, a legislação aplicável e as cláusulas pactuadas.
Como funciona o distrato de uma multipropriedade?
Aqui é necessário ter atenção.
A resposta não é simplesmente “o consumidor perde tudo” nem “o consumidor sempre recebe 100% do que pagou”.
As consequências dependem do tipo de contratação, do momento do desfazimento, das condições previstas no contrato e da legislação aplicável.
Nos contratos de incorporação imobiliária submetidos à Lei nº 4.591/1964, por exemplo, o artigo 67-A estabelece regras para o desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador. A legislação prevê restituição dos valores pagos diretamente ao incorporador, com determinadas deduções, entre elas a comissão de corretagem e a pena convencional, que, em regra prevista no dispositivo, não pode exceder 25% da quantia paga. Também existem hipóteses de outros encargos, como impostos, condomínio, despesas previstas contratualmente e taxa de fruição, conforme o caso.
Isso não significa, contudo, que todo contrato de Vacation Club ou toda contratação relacionada a férias estará automaticamente submetida ao artigo 67-A.
O enquadramento jurídico precisa considerar a natureza concreta do contrato.
Essa é uma das razões pelas quais ler o contrato antes da assinatura — e verificar as regras de cancelamento antes de solicitar um distrato — é tão importante.
Distrato não é sinônimo de direito de arrependimento
Essa diferença merece ser reforçada. Imagine dois cenários:
Cenário 1: direito de arrependimento
O consumidor contrata em uma situação abrangida pelo artigo 49 do CDC e decide desistir dentro do prazo legal de 7 dias.
Nesse caso, pode exercer o direito de arrependimento, observados os requisitos legais, com direito à devolução dos valores pagos durante o período de reflexão.
Cenário 2: pedido de distrato
O consumidor decide encerrar o contrato depois desse período ou em uma situação que não se enquadra no direito de arrependimento.
Nesse caso, entram em análise as regras do contrato e da legislação aplicável, podendo existir retenções, multas, taxas ou outros efeitos previstos legalmente.
É justamente por isso que não se deve confundir os dois institutos.
O que o consumidor deve conferir antes de assinar?
Uma boa decisão começa antes da assinatura.
Antes de contratar uma multipropriedade ou um Vacation Club, vale conferir:
- Qual é exatamente o produto adquirido? Fração imobiliária, direito de uso, pontos, créditos ou outro modelo?
- Qual é o período de utilização?
- Como funciona a reserva?
- Existem taxas de manutenção, administração ou utilização?
- Os pontos ou créditos têm validade?
- É possível transferir ou ceder os direitos?
- Quais são as condições para cancelamento?
- Existe direito de arrependimento na situação concreta?
- Quais são as consequências de um distrato?
- Há comissão de corretagem ou outras despesas?
- O contrato apresenta claramente todas essas informações?
Essas perguntas ajudam o consumidor a transformar uma apresentação comercial em uma decisão consciente.
Informação também faz parte da segurança da contratação
A existência de uma lei específica é importante porque demonstra que a multipropriedade imobiliária possui um regime jurídico definido no Brasil.
Mas a segurança de uma contratação não está apenas no fato de existir uma lei.
Ela também está na transparência das informações, na clareza do contrato, no respeito aos direitos do consumidor e no cumprimento das obrigações assumidas por cada parte.
A legislação brasileira estabelece parâmetros para esses relacionamentos. O consumidor, por sua vez, tem o direito de entender o que está comprando antes de assumir um compromisso.
Por isso, quanto mais clara for a contratação, menor será o espaço para dúvidas e expectativas incompatíveis com o produto adquirido.
E se eu já assinei e quero cancelar?
Se você já assinou um contrato e está pensando em cancelar, o primeiro passo é não assumir automaticamente que existe ou não existe direito à devolução dos valores.
Verifique:
- a data da assinatura;
- onde e como o contrato foi celebrado;
- o tipo de produto adquirido;
- se existe uma fração imobiliária ou apenas direito de utilização;
- as cláusulas de cancelamento e distrato;
- os valores já pagos;
- se houve utilização do produto ou serviço;
- as taxas e penalidades previstas.
A partir dessas informações, é possível identificar qual regra jurídica pode ser aplicável ao caso.
Em situações que envolvam valores relevantes ou controvérsia sobre a validade do contrato, a orientação de um profissional habilitado pode ser importante para avaliar especificamente os documentos e as circunstâncias da contratação.
